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    夫妻一方处分共有房屋的效力

    日期:2013/8/8 15:07:59

    案情精选:

    原告李某系被告张某的妻子。双方于2000年2月登记结婚。2004年9月,李某与张某在本市购买了一套二室一厅的房屋作为两人共同生活的处所。购房时李某与丈夫商量将自己登记为该套房屋的产权人。然而,婚后双方经常为家庭琐事产生摩擦,李某与公婆相处也有矛盾。对婚后生活感到极为失意的李某打算离婚,但是又担心花费了自己全部心血的150平方米的房屋因离婚而作为婚后共同财产被分割,从而使自己失去居所。不离婚,又于心不甘。李某为达到离婚后能够保住房屋的目的,在与宋某某串通后恶意低价将房子卖出,然后向丈夫提出离婚。

    2006年2月,经过一番筹划,李某将其名下作为家庭共同生活居所的房屋,通过与宋某某签订房屋买卖合同的形式,以12万元的价格卖给宋某某,并办理了房屋产权过户登记。之后,李某遂到法院起诉要求张某离婚。离婚诉讼中,张某发现作为生活居所的房屋已卖给了宋某某,认为妻子李某为达到转移夫妻共同财产的目的,恶意串通宋某某,将房屋以12万元的低价实施虚假转让,亦提起诉讼请求法院确认李某与宋某某的房屋买卖合同无效。法院经审理依法作出判决,确认李某与宋某某之间签订的房屋买卖合同无效;李某、宋某某将上述房屋的产权恢复至李某名下,同时宋某某将上述房屋返还李某与张某。

     纠纷与风险分析:

    这是一起因房屋共有人与他人串通恶意处分共有财产而引发的纠纷。本案系争房屋为李某与张某婚姻关系存续期间购买,在无特别约定、且李某在没有证据证明其名下的房屋为其个人财产的情况下,该房屋应认定为李某与张某的夫妻共同财产。《婚姻法》第17条第2款规定,夫妻对共同财产有平等的处理权。根据司法解释,该条应当理解为:夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定;夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。据此,本案中李某对系争房屋的处分因未经张某同意,故其无处分权。本案中因李某处分该系争房屋是其与宋某某恶意串通并通过签订房屋买卖合同进行转让的,可见宋某某不是善意第三人。根据《合同法》第52条第(二)项的规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效,可见,李某与宋某某签订的房屋买卖合同属于无效合同。根据该法第56条规定,无效的合同自始没有法律约束力。《合同法》第59条规定,当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

     

    律师提示:

    夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的,对于房屋等重要共同财产夫或妻任何一方都无权独自处分。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。但是,夫妻任何一方与第三人恶意串通并通过签订房屋买卖合同进行转让的,该处分行为无效。

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条,对房屋买卖中出卖人与第三人恶意串通订立的房屋买卖合同的效力亦作出了相应规定,即买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立房屋买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的房屋买卖合同无效的,应予支持。

     

    郑晓丽律师
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